土地の有効活用とは

土地や建物は全く利用していない状態にあっても、固定資産税等の税金がかかるため、所有しているだけで運用資金が必要となります。
税金対策のためにも、あなたの所有している空地・休耕林地・古い貸家・廃業用地や空き店舗を、現状よりも有効に活用しましょう。
  • 相続税対策

    財産の中に占める土地の割合が大きい方の場合、相続が発生した際に問題が発生する恐れがあります。 多額の相続税を納税したり、遺産分割で現金を渡したりと、まとまった現金を捻出する必要が生じます。 事前の対策で、納税を抑える、現金の準備、分割しやすいようにしておくといった対策の一つに土地活用は有効です。
  • 固定資産税対策

    財産の中に占める土地の割合が大きい方の場合、相続が発生した際に問題が発生する恐れがあります。 多額の相続税を納税したり、遺産分割で現金を渡したりと、まとまった現金を捻出する必要が生じます。 事前の対策で、納税を抑える、現金の準備、分割しやすいようにしておくといった対策の一つに土地活用は有効です。
  • 資産活用

    土地は持っているだけでは価値がありません。「資産」として有効に活用してこそ生きてくるものです。その土地から毎年挙がってくる「収益」を重視し、固定資産税などの「コスト」をどれだけ上回るか、金利や経済情勢の変化に強い、安定したリターンが得られるかどうかも考え土地活用を考えなければいけません。

土地活用の具体的方法

土地活用には様々な方法があります。  代表的な活用方法をご紹介いたします。
賃貸マンション経営

賃貸マンション経営

  • 「第三の年金」となる賃貸マンション経営

    老後の生活資金の確保には、金融商品への投資は生命保険などいろいろな方法が考えられますが、賃貸マンション経営は、わずかな自己資金で毎月安定した現金収入が確保でき、 節税効果も高く見込むことができます。
  • 固定資産税は、土地が1/6、建物が1/2に大幅軽減

    更地などにマンションを建てると、土地に対する固定資産税が1/6に減税されます。
    また、建物に対する固定資産税も1/2に軽減されるため、更地の時よりも低い納税に抑えられます。
  • 消費税の還付でさらなる節税が可能

    事前に課税事業者の届出をしておくことで、マンションの建築費にかかる消費税についての還付が受けられる場合があります。
    詳しくは税理士をご紹介いたします。
  • 土地の評価減と債務控除で相続税を大幅に軽減

    賃貸マンションを建てることで、「貸家建付地」として、評価額が軽減されます。また、ローンによる建築の場合、相続財産から債務控除を行うことができます。「小規模宅地の評価減」が適用できる場合は、さらに税額を抑えることができます。
  • オフィス・商業ビル

    オフィス・商業ビル

    住居系賃貸よりも高い収益が期待できます。また、住居系賃貸に向かない立地でも事業展開ができます。しかし、経済動向に左右されるのが難点であり、空室等のリスクは住居系賃貸よりも高くなります。
    従ってテナント入居者の選定(商売の安定性)が大きなポイントです。
  • 建て貸し

    建て貸し

    土地オーナーが入居テナントの希望に応じた形の設計で建物を建設し、土地・建物をテナント側に賃貸するモデルです。 結果的には土地オーナー・テナントの両者が初期費用を分担する形になるので初期投資が少なくて済みます。また入居テナントに応じた設計になるのでビジネスとしても成功しやすい環境を整える事が出来るのも特徴です。
  • 福祉施設

    福祉施設

    有料老人ホームなどの高齢者介護施設が代表格です。
    税制上の大幅な優遇が期待出来る事や収益性から見ても、運用能力は高いといえます。しかし成功には経営ノウハウが必須です。一般的には信頼出来る頼れるパートナー作りが必須条件と言えます。また、補助金の活用を視野に入れた計画も可能です。
  • 駐車場

    駐車場

    整地費用(コインパーキングなどの場合は設備費も必要)程度の投資で済むので、初期投資を抑えたい・簡単にという方には最適です。しかし収益性がその他の活用法と比べると低く、又、税制上の優遇もないのが難点です。都市部においては駐車場不足の状態が続いており、有望な活用法と言えますが、特にタワーパーキング式の場合は建築物となりますので、法的な制限を受けるケースが多くなります。所有する土地がどのような用途地域に該当するのかによって建築できない可能性もあります。道路の幅員によって制限を受けることもありますので事前確認を十分にしておきましょう。

ナチュラル設計企画だからこその役割

コストコントロール

建物を建てる上で、重要なのはコストバランスとなります。土地の利用には多くの税金やあらゆる出費が想定されます。建設費はその収入とのバランスでコストコントロールしなければなりません。重要なことは計画全体のなかで、コストバランスを考え新しい時ばかりではなく時間がたってもいつまでも利益を生むような息の長い計画をすることです。

付加価値の付与

土地に建物などを建築して貸す賃貸住宅経営の場合、収入は大きくなりますが、建築費などの借入金を必要とするため、将来に亘っては、空室率の上昇や経年劣化による修繕費の増加といったリスクも大きくなります。しかし収益性や相続対策の面では大きな魅力があり、見逃すわけにはいきません。そこで、そのリスクを回避するプランをご提案いたします。ここで、弊社の企画提案型マンション「オンリーワンシリーズ」と、土地有効活用プロデュース実績をご紹介します。

土地の有効活用Q&A

STEP1

Q1.

土地の有効活用とは何ですか?

所有している遊休地や低利用地を、現状よりも有効に活用することを指します。土地の所有者に経済的利益をもたらす活用のことを一般的に「土地活用」と言います。更地のままで土地を所有していると、利益は無いのに毎年固定資産税を支払う必要があるため、税金が負担になります。所有地を有効に活用することができれば、節税効果や安定収入が期待でき、老後の生活費に充てることも可能です。
Q2.

何から手を付けたらよいかわかりません。

土地の有効活用は、建築・不動産・金融・税金等様々な要素が混在しており、一筋縄にはいきません。
そこで、我々はその要素を整理し、何をすべきかをわかりやすくするお手伝いをいたします。
Q3.

土地の有効活用として、どのような提案をしてくれるのですか?

例えば、アパート経営やマンション経営をお勧めします。
市場調査と運用計画がしっかりと行われていれば、比較的安定した収入を得られ、さらに固定資産税や相続税対策にもなり、他の土地活用と比較しても、最も有効な土地活用法に挙げられます。
敷地の環境によっては、商業施設や、病院(透析・動物病院等)のご提案を行うケースもございます。
一方、お客様がお持ちの土地を売却し、そのお金で事業性の高い他の土地を購入、物件を購入する提案を行うなど、建物を建てるだけでない多角的な視点での提案を行います。
多くの企業は、建物を建てることが目的の為、建物を建てる前提の提案に終始しがちです。
しかし、弊社は、、事業計画上、お客様の為にならないものに関しては、きっぱりと「やらないほうが良い」というご提案を致します。
その土地がある場所の環境やその土地の形状など、さまざまな条件のなかで、どの土地活用法が一番適しているかを目的に合わせて比較検討し、お客様にとって最適な提案を致します。
Q4.

(弊社に)相談したら、費用はかかりますか?

当初のご相談の段階では、費用はいただいておりません。 是非お気軽にご相談ください。

STEP2

Q5.

節税効果とは、具体的にどのようなものがありますか?

■固定資産税
賃貸マンションを建てると、更地に比べて土地に対する固定資産税は1/6に減額。建物に対する固定資産税も一定の要件を満たすことで3年、または5年の間1/2に軽減されます。

■都市計画税
都市計画税(東京、大阪など全国700の市町村で徴収)についても、賃貸マンションを建てた土地は更地に比べて、1/3に軽減されます。

■相続税
賃貸マンションを建てると、土地が「貸家建付地」となり、土地評価額が15~24%軽減されます。また、建物も建築総額の約40%の評価とみなされるため、相続税額が大幅に削減されます。
Q6.

土地の広さはどの程度必要ですか?

ある程度の収益性を考えた場合、建物の規模、用途にもよりますが、200㎡程度は欲しいところです。しかしながら、もっと小規模でも可能な場合がございます。
敷地の形状、道路幅員、用途地域など、敷地の条件により変わります。
Q7.

どの様なリスクがありますか?

・資産価値下落リスク
・火災、震災リスク
・空室リスク
等を考慮する必要があります。
災害対策としては各種保険加入、資産価値下落・空室リスクにたいしては、他物件との差別化をはかる高い付加価値のある建物とすることが重要です。
Q8.

条件の悪い敷地だけど、計画可能ですか?

条件によっては可能です。
敷地の特徴を生かし、様々な工夫により、高収益な計画とすることも可能です。
線路に近く騒音が激しい場所で、人気の高い物件を計画した事例がございます。

STEP3

Q9.

建物の構造は何が良いですか?

鉄筋コンクリート造をお勧めしております。
耐火性・耐震性・遮音性・耐久性に優れている点と、住宅用の建物の場合、減価償却が47年と他の構造より長いこともお勧めする理由です。
Q10.

建物の性能はどのようなことを考えれば良いのですか?

構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性などを考慮します。一定の性能や、居住環境・住戸面積の条件を満たすことで、ローンや税制上優遇を受けられる場合もございます。
Q11.

資金をどのように調達したらいいですか?また、返済できるか不安です。

それぞれの状況に応じて適切な方法をご検討させていただきます。提携の金融機関と共に、お客様にとって一番最適な資金調達方法をご提案させて頂きますので、まずご相談ください。
Q12.

建物の修繕費用はどう考えたらよいですか?

長期安定経営をする為には定期的なメンテナンスは欠かせないものですが、補修費の掛かりにくい建物を建てる事も大切です。
弊社ではまず修繕費が掛かりにくい建物を長期修繕計画を事業計画に見込んで賃貸マンション経営をご提案させて頂きます。

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